Lange hatte sich die Landesregierung geweigert, die Salzburger Wohnungsmarkt-Studie des Berliner Professors Harald Simons und seines Teams zu veröffentlichen. Die Studie sollte klären, wo die Wohnungspolitik der letzten Jahrzehnte versagt hat und wie Salzburg beim Wohnen im Vergleich zu anderen Städten in Österreich und Deutschland abschneidet. Beauftragt wurde die 101.507 Euro teure Studie im Juli 2022 unter Landesrätin Klambauer, sie lag seit Mai 2023 fertig in der Schublade. Die KPÖ PLUS hatte zuletzt bei Landesrat Zauner Akteneinsicht verlangt und ist damit abgeblitzt. Jetzt ist die Geheimniskrämerei beendet, die Studie online abrufbar. „Dass sich die Landesregierung so lange geweigert hat, die Wohnungsmarkt-Studie herauszurücken, zeigt, dass ihr die Ergebnisse unangenehm sind. Nicht einmal wir als Abgeordnete durften Einsicht nehmen – mit der fadenscheinigen Begründung, die Studie sei nicht zur Veröffentlichung bestimmt. Wir finden: Wenn der Steuerzahler für eine Studie 101.507 Euro bezahlt, hat er auch ein Recht, die Ergebnisse zu erfahren. Das gilt auch für ältere Studien“, sagt Klubobfrau Natalie Hangöbl (KPÖ PLUS). Von der öffentlichen Hand beauftragte Studien müssen seit 2023 veröffentlicht werden.
Wohnungsmarkt der Extreme
Die Studienautoren bezeichnen den Wohnungsmarkt in Stadt und Land Salzburg als „Wohnungsmarkt der Extreme“ mit einem außergewöhnlich hohen Preisniveau. Im Vergleich zu allen anderen Städten in Österreich und Deutschland liegt Salzburg bei den Wohnungsmieten auf Rang 7, bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen auf Rang 6, bei den Einfamilienhäusern auf Rang 2 und bei den Baulandpreisen auf Rang 3. Dieses Ergebnis ist laut Studie umso erstaunlicher als Salzburg mit rund 150.000 Einwohnern nur eine kleinere Großstadt ist und auch nicht im Dunstkreis einer preistreibenden Metropole liegt. Die Preise liegen dennoch im Bereich einer Millionenmetropole, so die Forscher. „Wenn sogar deutsche Forscher über die Lage in Salzburg negativ erstaunt sind, dann brennt der Hut. Die Wohnpreise in Salzburg sind mit Markt-Mechanismen nicht mehr erklärbar. Die Landesregierung müsste beim Thema Wohnen eigentlich eine 180-Grad-Wende hinlegen, macht aber weiter wie in den letzten 15 Jahren“, sagt Hangöbl: „Die Berliner Studie zeigt, dass unsere Kritik an den unzureichenden Maßnahmen voll ins Schwarze trifft. Leistbares Wohnen ist ohne staatliche Intervention in den privaten (Miet-)Wohnungsmarkt nicht mehr möglich.“
Wohnbauförderung als Preistreiber
Die Studie hat im Mai 2023 auf die Gefahr in der Wohnbauförderung – damals noch zur alten Rechtslage – hingewiesen, dass eine hohe und weitreichende Förderung die Bau- und Bodenpreise stütze. Die Landesregierung hat genau diesen Hinweis in den Wind geschlagen und in der neuen Wohnbauförderung sogar noch verankert, dass Lagezuschläge bezahlt werden dürfen. „Entweder hat Landesrat Zauner die Studie sogar vor sich selbst geheim gehalten, sie nicht gelesen oder er ignoriert sie schlicht und einfach. Anders ist nicht erklärbar, warum man entgegen wissenschaftlichen Empfehlungen genau das macht, was die Preise weiter in die Höhe treibt“, sagt Hangöbl.
Wohnpreise hemmen Entwicklung der Stadt
Die Studie zeigt auch, dass die enorm hohen Wohnkosten in Salzburg die demografische Entwicklung erheblich hemmen und eine dynamische Entwicklung unterbinden. Salzburg spiele in Bezug auf die Anziehungskraft bei jungen Menschen mindestens eine Liga unter Innsbruck und mehrere Ligen unter Graz und Wien. Die schon seit Jahren niedrige Arbeitslosigkeit in der Stadt solle daher auch nicht als Erfolg gewertet werden, sondern als Folge einer Art großräumiger Verdrängung und Trennung. Diese Ergebnisse passen gut zu den letzten beiden WIFO-Studien (2022 und 2024) zu den hohen Wohnkosten und ihren negativen Auswirkungen auf den Wirtschaftsstandort Salzburg.
Bauland-Knappheit als zentrales Problem
Als zentrales Problem in Salzburg identifizieren die Forscher die Knappheit an Bauland und die damit verbundenen hohen Grundstückskosten. Zum einen schlägt die Studie einen Ausgleich zwischen Wohnraumversorgung und Landschaftsschutz (Grünlanddeklaration) vor, zum anderen nennt sie den Stadtteil Schallmoos als Besonderheit. Dort ist mehr als die Hälfte der Fläche gewerblich genutzt, oft aber eher minderwertig als LKW-Parkplätze oder Schuttabladeplätze. Es ist die Rede vom „vermutlich einzigen LKW-Parkplatz mit ICE-Anschluss“. „Bauland wird in Salzburg vielfach gehortet, weil es für die Immobilien-Spekulanten keine Konsequenzen hat. Es gibt zwar Symbolmaßnahmen wie den Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag, die sich aber in der Praxis als zahnlos erweisen. Die Landesregierung hat bisher auch kein Interesse gezeigt, das zu ändern“, sagt Hangöbl.
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