Immer mehr Mieter:innen sehen sich mit unrechtmäßigen Forderungen, Hürden und Schikanen konfrontiert. Das reicht von der fehlenden Kautionsrückzahlung bis zu unerklärlich hohen Betriebskosten. Der Mieternotruf der KPÖ bietet nun kostenlose Beratung in allen Rechtsangelegenheiten rund um das Thema Wohnen. Ruf jetzt an – kein Anliegen ist zu klein!

Du kämpfst mit:

❌ Schimmel oder Schäden, die nicht behoben werden

❌ Kaution, die nicht oder nur teilweise zurückgezahlt wird

❌ überhöhten oder falschen Betriebskostenabrechnungen

❌ unrechtmäßigen Befristungen oder Kündigungen

❌ unzulässigen Provisionen

Dann ruf jetzt an: 

+43 677 620 783 84

FAQ

Was sollte ich bei der Zahlung der Kaution beachten?

Höhe der Kaution

Kautionen dienen den Vermieter:innen als Sicherstellung für zukünftige, berechtigte Forderungen gegenüber den Mieter:innen. Sie beträgt im Regelfall 3 – 6 Monatsmieten. Kautionen können in bar oder in Form eines Sparbuches oder mittels Bankgarantie hinterlegt werden, sofern der Vermieter damit einverstanden ist.Der Vermieter muss die Kaution sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses herausgeben, sofern er keine berechtigten Forderungen gegenüber dem Mieter hat.

Rückerhalt der Kaution 

Erstellen Sie bei der Wohnungsübernahme zu Beginn des Mietverhältnisses ein Mängelprotokoll, in dem sie alle Mängel in der Wohnung niederschreiben. Seien Sie dabei ruhig „pingelig“, denn jeder noch so kleine Kratzer, jede noch so kleine Beschädigung kann Sie beim Auszug aus der Wohnung einen Teil Ihrer Kaution kosten. Im Idealfall machen Sie auch Fotos von den betreffenden Stellen.

Weitere Tipps im Umgang mit der Kaution

Verlangen Sie eine Bestätigung mit der Höhe des bezahlten Betrages und dem Verwendungszweck „Kaution“. Vereinbaren Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses den Wohnungsübergabetermin rechtzeitig, damit Sie im Falle berechtigter Beanstandungen durch den Vermieter noch genug Zeit haben, die Sache selbst in Ordnung zu bringen.

Was sollte ich im Umgang mit Makler:innen beachten?

Maklergebühren

Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich bei der Wohnungsvermietung das Bestellerprinzip: Nur derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Provision bezahlen. Da in der Praxis meist der Vermieter die Wohnung von einem Makler suchen lässt, muss der Mieter in der Regel keine Maklergebühren zahlen. Bezahlt wird die Provision nur, wenn der Mieter selbst einen Makler beauftragt, eine Wohnung für ihn zu suchen.

Druck durch den Makler

Lassen Sie sich vom Makler nicht unter Druck setzen. Aussagen wie „es warten noch viele andere Interessenten; wenn Sie nicht sofort das Anbot unterschreiben, ist die Wohnung weg“, lassen eher auf einen Ladenhüter schließen.Wenn Sie die Wohnung anmieten wollen, achten Sie darauf, dass auf dem Anbot die wesentlichen Vertragsbedingungen wie Höhe der Miete, Mietdauer, Kellerabteil, allfällige Möbelmieten, Parkplatz etc verzeichnet sind.

Wie weiß ich, ob meine Miete gesetzlich geregelt ist?

Das Gesetz, das Mietpreise regelt, ist leider nicht auf alle Wohnungen anwendbar. Mieten sind in Wohnungen gesetzlich geregelt, die in Gebäuden liegen, die vor dem 09.05.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände beinhalten. Mit einigen Ausnahmen finden sich auf Mietwohnungen in Gebäuden bis 1953, auf die diese gesetzliche Begrenzung anwendbar ist. 

Wenn Ihre Wohnung in einem Gebäude liegt, dass vor 1945 erbaut wurde, ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass ihre Miete gesetzlich reguliert ist. Die zulässige Miete setzt sich zusammen aus einem Richtwert, den das Justizministerium je Bundesland festlegt, und Zuschlägen, die für eine überdurchschnittliche Lage erlaubt werden.

Was gilt es bei befristeten Mietverträgen zu beachten?

Mietverträge können unbefristet oder befristet abgeschlossen werden.

Alle Befristungen (zB 3, siebeneinhalb Jahre, 136 Monate etc) sind möglich und gültig. Allerdings haben auf unter drei Jahre abgeschlossene Mietverträge die (für den Mieter günstige) Besonderheit, dass diese Befristungen nicht durchsetzbar sind und diese Verträge daher als unbefristet gelten. Mündliche Mietverträge sind immer unbefristet.

„Normale“ Verlängerung von befristeten Mietverträgen

Befristete Mietverträge könnnen verlängert werden wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich einen neuen (schriftlichen) Mietvertrag abschließen. Befristete Mietverträge können auf diese Weise unbegrenzt oft hintereinander abgeschlossen werden, ohne dass ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht. 

Stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrags 

Wird das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Dauer stillschweigend fortgesetzt (kein neuer Mietvertrag, Mieter zahlt einfach weiter Miete, Vermieter nimmt Miete an), verlängert sich der Mietvertrag automatisch immer um 3 Jahre, egal auf wie viele Jahre der ursprüngliche Mietvertrag abgeschlossen wurde. Erfolgt nach Ablauf dieser stillschweigenden Verlängerung erneut keine Reaktion des Vermieters, so entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

Welche Regeln gelten bei der Kündigung durch Mieter:innen?

Kündigungsfristen bei befristeten Verträgen

Die Mindestbindung des Mieters an den befristeten Mietvertrag beträgt 16 Monate. Mieter können – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde – einen befristeten Mietvertrag immer frühestens nach Ablauf eines Jahres (= im 13. Monat) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen. Nur wenn sich Mieter:in und Vermieter:in einig sind, kann der Mietvertrag auch früher gekündigt werden.

Kündigungsfristen bei unbefristeten Verträgen

Bei unbefristeten Mietverträgen, in denen nichts anderes vereinbart wurde, kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist kündigen. Achtung: Wird in unbefristeten Mietverträgenaber eine längere Kündigungsfrist vereinbart, so ist diese gültig. Ebenso gültig ist ein im Mietvertrag vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters für xy Jahre.

Form der Kündigung durch Mieter:innen

Während der Vermieter immer gerichtlich kündigen muss, genügt für den Mieter die einfache Schriftform mit der Unterschrift des Mieters. Aus Beweisgründen ist es aber ratsam, dies per eingeschriebenen Brief zu tun, oder sich die schriftliche Kündigung vom Vermieter/Verwalter bestätigen zu lassen. Kündigungen per email oder sms sind ungültig, es sei denn, der Vermieter bestätigt diese Kündigungen schriftlich.

Welche Regeln gelten bei der Kündigung durch Vermieter:innen?

Form der Kündigung durch Vermieter:innen

Der Vermieter kann einen Mietvertrag, egal ob befristet oder unbefristet, nur aus ganz bestimmten, im Mietrechtsgesetz festgeschriebenen Gründen kündigen. Gibt es keine einvernehmliche Kündigung (Mieter und Vermieter sind sich bezüglich der Kündigung einig), muss der Vermieter eine Kündigung IMMER gerichtlich einbringen.

Das heißt, Kündigungen des Vermieters mittels eingeschriebenen Briefs, normalem Brief, per Fax, email oder SMS, oder durch einen Rechtsanwalt sowie mündliche Kündigungen braucht der Mieter nicht zur Kenntnis nehmen. Erst bei einem („rsa“)-Brief vom zuständigen Bezirksgericht ist Vorsicht geboten. Auch Verständigungen der Post (gelber Zettel im Brieffach) dürfen nicht ignoriert werden, da jetzt bereits Fristen zu laufen beginnen. 

Druck durch den Vermieter

Oft versuchen Vermieter, unliebsame Mieter zu einer einvernehmlichen Kündigung zu „überreden“, indem sie sie zu einer Unterschrift unter eine vorgefertigte Kündigung drängen. Nicht selten wird dabei auch mit der Polizei, Rechtsanwalt, teuren Gerichtsverfahren oder anderen Unannehmlichkeiten im Falle einer Weigerung gedroht.

Unterschreiben Sie solche Kündigungen auf keinen Fall und suchen Sie Unterstützung!

Bei wirklich ernstzunehmenden Drohungen (Vermieter will sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung verschaffen oder droht mit Entfernung Ihres Hab und Gutes) zögern Sie ihrerseits nicht, die Polizei zu rufen.

Eigenbedarf

Oft wird von Vermieterseite „Eigenbedarf“ geltend gemacht, wenn es darum geht, unliebsame Mieter, die sich nichts zuschulden haben kommen lassen, los zu werden. Auch in diesem Fall muss der Vermieter die Kündigung beim Gericht einbringen. Dieses prüft, ob der behauptete Eigenbedarf überhaupt vorliegt.